Der Punkt, den kaum jemand kennt
Bis 2020 kam eine Gemeinschaft nur aus einem laufenden Verwaltervertrag heraus, wenn ein wichtiger Grund vorlag, also grobe Pflichtverletzungen. Das war eine hohe Hürde, und viele Gemeinschaften sitzen bis heute unnötig eine Bestellung aus, weil sie es nicht anders wissen.
Mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes hat sich das geändert. Nach § 26 Absatz 3 WEG kann die Verwaltung jederzeit abberufen werden. Einen Grund muss niemand nennen. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung, unabhängig davon, was im Vertrag steht.
Praktisch heißt das: Wenn Ihre Gemeinschaft im Frühjahr beschließt, ist die Sache bis zum Herbst erledigt.
So läuft ein Wechsel ab
01
Den Vertrag herausholen
Suchen Sie den Verwaltervertrag und den Beschluss, mit dem die Verwaltung bestellt wurde. Wichtig ist das Enddatum der Bestellung, denn Bestellung und Vertrag sind zwei verschiedene Dinge. Läuft die Bestellung ohnehin in einigen Monaten aus, brauchen Sie keine Abberufung, sondern nur den Beschluss, jemand anderen zu bestellen.
02
Angebote einholen
Holen Sie sich zwei oder drei Angebote, bevor Sie in die Versammlung gehen. Eine Gemeinschaft, die abberuft, ohne einen Nachfolger zu haben, steht ohne Verwaltung da, und das ist der schlechtere Zustand. Fragen Sie nach der Vergütung je Einheit, nach dem, was extra kostet, und danach, wer die Versammlung leitet.
03
Die Versammlung
Der Wechsel wird in der Eigentümerversammlung beschlossen, mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Auf die Tagesordnung gehören drei Punkte: Abberufung der bisherigen Verwaltung, Bestellung der neuen, und die Zustimmung zum neuen Verwaltervertrag. Fehlt einer davon, ist der Beschluss angreifbar.
04
Abberufung und Vertragsende
Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Dezember 2020 kann eine Verwaltung jederzeit abberufen werden, ohne dass ein wichtiger Grund vorliegen muss. Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Das steht in § 26 Absatz 3 WEG und ist der Punkt, den die meisten Gemeinschaften nicht kennen.
05
Die Unterlagen
Die alte Verwaltung muss die Verwaltungsunterlagen herausgeben, dazu gehören Beschlusssammlung, Abrechnungen, Verträge, Belege und das Geld der Gemeinschaft. Das ist erfahrungsgemäß der zäheste Teil. Wir fordern die Unterlagen schriftlich an, setzen Fristen und arbeiten uns durch das ein, was ankommt.
Die vier häufigsten Fehler
Abberufen ohne Nachfolger
Die Gemeinschaft steht anschließend ohne Verwaltung da. Suchen Sie erst den Nachfolger, beschließen Sie dann.
Nur einen Punkt beschließen
Abberufung, Bestellung und Zustimmung zum Vertrag gehören zusammen auf die Tagesordnung. Sonst fehlt hinterher die Grundlage.
Zu spät an die Unterlagen denken
Fordern Sie die Herausgabe schriftlich und mit Frist an, direkt nach dem Beschluss. Wer wartet, wartet lange.
Formfehler bei der Einladung
Falsche Frist oder unklare Tagesordnung machen den Beschluss anfechtbar. Ein Monat ist die gesetzliche Einladungsfrist.
Wenn wir übernehmen
Wir fordern die Unterlagen bei der bisherigen Verwaltung an und setzen Fristen. Wir übernehmen das Konto der Gemeinschaft, prüfen die laufenden Verträge für Heizung, Aufzug, Versicherung und Hausreinigung und sagen Ihnen, was davon aus unserer Sicht überholt ist. Anschließend stellen wir den Wirtschaftsplan auf und laden zur ersten Versammlung ein.
Wir übernehmen Gemeinschaften und Mietobjekte in Nürnberg. Wie die laufende Betreuung danach aussieht, steht bei derWEG-Verwaltungund derMietverwaltung.
Diese Seite erklärt den üblichen Ablauf und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Streit über einen laufenden Vertrag oder über die Herausgabe von Unterlagen sollten Sie anwaltlichen Rat einholen.
Fragen
Fragen zum Verwalterwechsel
- Können wir die Hausverwaltung einfach kündigen?
- Die einzelne Eigentümerin kann das nicht, die Gemeinschaft schon. Nötig ist ein Beschluss in der Eigentümerversammlung. Seit dem 1. Dezember 2020 kann die Verwaltung jederzeit abberufen werden, ein wichtiger Grund ist nicht mehr erforderlich. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung.
- Was, wenn die Verwaltung keine Versammlung einberuft?
- Dann können die Eigentümer die Einberufung verlangen, wenn mehr als ein Viertel von ihnen das schriftlich fordert. Weigert sich die Verwaltung weiter, darf der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder sein Vertreter selbst einladen. Die Grundlage steht in § 24 WEG.
- Wie lange dauert ein Verwalterwechsel?
- Von der Entscheidung bis zur tatsächlichen Übernahme vergehen meist zwei bis sechs Monate. Den Takt gibt die Versammlung vor: gibt es ohnehin bald eine, geht es schnell, muss eine außerordentliche einberufen werden, dauert es länger. Danach kommt die Übergabe der Unterlagen, für die man ein paar Wochen einplanen sollte.
- Kostet der Wechsel die Gemeinschaft etwas?
- Für die Übernahme selbst verlangen viele Verwaltungen ein einmaliges Entgelt, manche verzichten darauf. Teuer wird es, wenn die alte Verwaltung die Unterlagen nicht herausgibt und die Gemeinschaft das gerichtlich durchsetzen muss. Fragen Sie deshalb vorher, was die Übernahme kostet und was darin enthalten ist.
- Wir sind unzufrieden, aber die Mehrheit will nicht wechseln. Was nun?
- Dann bleibt es bei der bisherigen Verwaltung, denn die Gemeinschaft entscheidet mit Mehrheit. Häufig hilft es, konkrete Versäumnisse zu sammeln, statt allgemein Unzufriedenheit zu äußern: verspätete Abrechnungen, nicht umgesetzte Beschlüsse, unbeantwortete Schreiben. Damit lässt sich in der Versammlung anders argumentieren.
Kontakt
Wir sehen uns Ihre Lage an
Sagen Sie uns, wie viele Einheiten Ihre Gemeinschaft hat und wann die Bestellung der jetzigen Verwaltung ausläuft. Dann sagen wir Ihnen, ab wann ein Wechsel möglich wäre.