Warum hier keine Zahl steht
Zwei Gemeinschaften mit je zwölf Einheiten können unterschiedlich viel Arbeit machen, und zwar erheblich. Bei der einen ist die Beschlusssammlung gepflegt, die Rücklage gefüllt und der Beirat aktiv. Bei der anderen fehlen zwei Jahresabrechnungen, das Dach steht an, und drei Eigentümer zahlen seit Monaten kein Hausgeld.
Eine Zahl, die für beide gilt, wäre für die eine zu hoch und für die andere zu niedrig. Wir sehen uns das Objekt an und nennen dann einen Preis, der für die Vertragslaufzeit trägt.
Was in der Vergütung enthalten ist
Alles, was regelmäßig anfällt. Dafür gibt es einen festen monatlichen Betrag je Einheit, und dabei bleibt es auch in einem Jahr, in dem mehr zu tun war als gedacht.
Die Versammlung
Einladung, Beschlussvorlagen, Leitung, Protokoll und die Beschlusssammlung. Einmal jährlich, wie es das Gesetz vorsieht.
Die Zahlen
Wirtschaftsplan, Hausgeldeinzug, Jahresabrechnung mit Einzelabrechnung für jede Einheit und der Vermögensbericht.
Das Gebäude
Wartungsverträge, wiederkehrende Prüfungen, Versicherungsfälle, laufende Reparaturen und die Handwerker dazu.
Erreichbarkeit
Eine Nummer, unter der jemand rangeht, und Antworten auf Schreiben innerhalb weniger Tage. Das kostet nicht extra.
Was gesondert berechnet wird
Drei Dinge fallen nicht jedes Jahr an und stecken deshalb nicht in der Pauschale: eine außerordentliche Eigentümerversammlung, die Begleitung einer größeren Baumaßnahme und das gerichtliche Vorgehen gegen Eigentümer, die ihr Hausgeld nicht zahlen.
Diese Posten stehen mit Betrag im Verwaltervertrag, bevor Sie ihn unterschreiben. Wir halten nichts davon, sie im Kleingedruckten unterzubringen und in der ersten Jahresabrechnung sichtbar werden zu lassen.
Wovon der Preis abhängt
Zahl der Einheiten
Der wichtigste Faktor. Je kleiner die Gemeinschaft, desto höher fällt der Betrag je Einheit aus, weil der Aufwand kaum mitschrumpft.
Zustand des Gebäudes
Ein saniertes Haus aus den Neunzigern macht weniger Arbeit als ein Altbau mit anstehender Dachsanierung und feuchtem Keller.
Zustand der Unterlagen
Wenn die Beschlusssammlung seit Jahren nicht geführt wurde, ist das erste Jahr deutlich aufwendiger als die folgenden.
Ein aktiver Beirat
Wer die Abrechnung prüft und vor Ort nach dem Rechten sieht, nimmt uns Arbeit ab. Das rechnen wir an.
So kommen Sie an eine Zahl
Für ein erstes Gespräch genügen drei Angaben: die Anschrift des Objekts, die Zahl der Einheiten, und ob es um eine Eigentümergemeinschaft, ein Mietshaus oder eine einzelne vermietete Wohnung geht. Damit können wir meist schon am Telefon sagen, in welchem Rahmen wir liegen.
Steht ein Wechsel an, hilft es zu wissen, wann die Bestellung der jetzigen Verwaltung ausläuft. Wie so einVerwalterwechselabläuft und welche Fristen dabei gelten, steht auf einer eigenen Seite.
Fragen
Fragen zu den Kosten
- Was kostet eine Hausverwaltung pro Monat?
- Bei einer Eigentümergemeinschaft wird die Vergütung je Einheit und Monat vereinbart, bei einem Mietobjekt entweder ebenso oder als Anteil der Nettokaltmiete. Der Betrag hängt an der Zahl der Einheiten, am Zustand des Gebäudes und daran, wie geordnet die Unterlagen übergeben werden. Wir nennen ihn, wenn wir das Objekt kennen, und er gilt dann für die Vertragslaufzeit.
- Ist die Verwaltervergütung im Hausgeld enthalten?
- Ja. Das Hausgeld ist der monatliche Beitrag jeder Einheit zu den Kosten der Gemeinschaft, und die Verwaltervergütung ist einer dieser Posten. Sie macht am Hausgeld meist nur einen kleinen Teil aus, die großen Posten sind Heizung, Wasser, Versicherung und die Rücklage.
- Warum ist es bei kleinen Gemeinschaften teurer je Einheit?
- Weil der Aufwand kaum mit der Größe schrumpft. Eine Eigentümerversammlung mit sechs Parteien dauert nicht viel kürzer als eine mit dreißig, und die Jahresabrechnung muss genauso erstellt werden. Deshalb wird bei kleinen Objekten oft ein Mindestbetrag vereinbart statt streng je Einheit gerechnet.
- Kann ich die Kosten steuerlich absetzen?
- Bei einer vermieteten Immobilie ja, dort zählt die Verwaltervergütung zu den Werbungskosten. Bei selbst genutztem Wohneigentum nicht. Einzelne im Hausgeld enthaltene Leistungen wie Hausmeister oder Gartenpflege können Sie als haushaltsnahe Dienstleistung geltend machen, dafür stellen wir Ihnen die nötige Bescheinigung aus.
- Ändert sich der Preis während der Laufzeit?
- Nein. Was im Verwaltervertrag steht, gilt für dessen Laufzeit. Verändert sich das Objekt grundlegend, etwa durch eine große Sanierung oder eine Aufteilung, sprechen wir vorher darüber und nicht hinterher über die Abrechnung.
Kontakt
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Nennen Sie uns die Anschrift, die Zahl der Einheiten und ob es sich um eine Eigentümergemeinschaft oder ein Mietobjekt handelt. Dann bekommen Sie eine Zahl.